Die Restnutzungsdauer von Gebäuden bemisst die Anzahl von Jahren, die man unter Einhaltung üblicher Erhaltungsmaßnahmen das Gebäude noch effektiv wirtschaftlich nutzen kann. Mit wertsteigernden Maßnahmen, wie Fassadensanierung, Dachsanierung oder Trockenlegung kann man die Restnutzungsdauer von Gebäuden beeinflussen. Ein Gebäude verfällt ohne Sanierungsmaßnahmen mit der Zeit und wird damit wirtschaftlich unbrauchbar. Damit man lange Freude an einem Gebäude hat, sollten sinnvolle Sanierungen vorgenommen werden zum Werterhalt oder zur Wertsteigerung. Da die Restnutzungsdauer Gebäude für die Berechnung der AfA herangezogen wird, ist sie bei der Erstellung von Steuererklärungen und Berechnungen der Amortisation von Sanierungskosten oder bei der Kalkulation von Kaufpreis oder Mietkosten wichtig.
Übersicht
Einfluss der Instandhaltung und Sanierung von Leitungen auf die Restnutzungsdauer von Gebäuden
Elektroinstallationen, Wasser- und Abwasserleitungen unterliegen enormen Belastungen und Alterungsprozessen. Neben der physikalischen Belastung kommen auch Korossionsvorgänge ins Spiel. Abnutzung, Defekte und Funktionsfähigkeit beeinflussen den Ausstattungsstandard, der für Gebäude dieses Funktionstyps Wohngebäude als Annahme über bestimmte Wertfeststellungen gilt. Die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer sind nur angenommene Maßstäbe, die bei einer einfachen Rechnung der Wirtschaftlichkeit und des Kaufwertes als Vergleichswerte gelten. Sie sind auf keinen Fall rein objektiv und entsprechen einer subjektiven Einschätzung eines Experten. Die Installationen haben insofern einen großen Einfluss auf die Restnutzungsdauer der Immobilie, weil sie die Wohnstandards im Wesentlichen mit bestimmen, die als zeitgemäß für eine Bewirtschaftung gelten.
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes kann man nur entsprechend der Bewohnbarkeit oder der Vermietbarkeit der Räumlichkeiten festlegen. Eine alte und nie sanierte Hausinstallation macht das Gebäude unbewohnbar, denn es gibt selbst für günstigen Wohnraum Mindestanforderungen von Mietern. Wer als Eigentümer und Vermieter seinen Wohnraum regelmäßig prüfen und überholen lässt, Modernisierungen vornimmt und einen modernen Standard im Gebäude aufrecht erhält, wird mit einer hohen Restnutzungsdauer der Räume rechnen können. Beispiele für eine gehobene Wohnkultur sind die großzügige Verteilung der Steckdosen in den Räumen, die modernen Wasser- und Abwasserleitungen in Küche, Bad und WC.
Dämmung des Gebäudes für eine bessere Energieeffizienz
Die Dämmung des Gebäudes ist eine Maßnahme zur Erhöhung der Restnutzungsdauer, da mit der besseren Energieeffizienz auch eine wirtschaftliche Beheizung und Kühlung des Hauses einhergeht. Die Verminderung von Energieverlusten macht das Gebäude attraktiver für Mieter und potenzielle Käufer. Der Wohnwert steigt durch eine wirksame Dämmung der Fassade und des Daches spürbar an. Die Kosten für die Heizung und für die Kühlung sinken und bieten daher Anreize, das Gebäude länger als bisher in der Restnutzungsdauer angegeben, zu bewirtschaften.
Badsanierung als effektive Methode für die Erhöhung der Restnutzungsdauer
Die Badsanierung ist eine wirksame Methode für die Erhöhung des Wohnwertes und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Ein gemütliches und modern eingerichtetes Bad ist ein extrem hoher Komfort, der ein Gebäude attraktiv und begehrenswert für potentielle Käufer oder Mieter erscheinen lässt. Wenn man ein oder mehrere Bäder mit WC, Dusch-WC oder exquisiten Wannen ausgestattet hat, dann steigt der Wert des Gebäudes aufgrund der Erhöhung der Restnutzungsdauer. Da eine Badsanierung nur etwa alle 10 Jahre sinnvoll ist, kann man einen Vorsprung schaffen durch die rechtzeitige Sanierung und die innovative Einrichtung mit neuester Haustechnik. Von modernen Fliesen bis zu trendigen WCs und Duschen kann man viele Extras auswählen, die sich wertsteigernd auswirken.
Austausch von Fenstern und Türen beeinflusst die Restnutzungsdauer Gebäude
Bei einem Austausch von Fenstern und Türen kann man sehr erfolgreich die Energieeffizienz stärken. Diese Maßnahme macht sich insbesondere in großen alten Häusern nützlich, indem sie die Heizkosten spürbar verringert und das Wohnklima verbessert. Es zieht nicht mehr so stark in den Räumen und man kann sich auf eine gute Isolation der Fenster und Türen verlassen. Das Gebäude steigt im Wert und wird für die Bewohner, neuen Mieter oder Käufer noch reizvoller. Die effektive Energienutzung bietet sich für sparsame Verbräuche an und spart richtig Geld für Heizkosten und Klimaanlage.
Böden erneuern für mehr Wohnqualität
In alten Häusern sind oft noch traditionelle Fußböden zu sehen, die Dielen, Laminatböden oder Parkettböden können durch die Nutzung sehr abgetragen aussehen. Mit dem Einbau neuer Fußböden gewinnt man nicht nur optisch an moderner Wohnqualität, sondern bringt eine bessere Dämmung, bessere Pflegemöglichkeiten und ein modernes Material ins Haus. Durch die einfache Reinigung und die verbesserte Wärmedämmung durch modernen Unterbau kann man viel Geld bei den Heizkosten sparen. Trittschalldämmung vermindert Schallgeräusche und bringt eine effektive Wärmedämmung im Fußboden. Der nachträgliche Einbau einer Fußbodenheizung ist energietechnisch und bezüglich der Vorteile der warmen Böden sehr lukrativ. In Altbauten kann man von den hohen Raumhöhen profitieren, die den Einbau der Fußbodenheizung erleichtern. Da sich die Raumhöhe um einige Zentimeter verringert, kann man auch von einer Verringerung des zu heizenden Rauminhaltes ausgehen. So wirkt sich die energieeffiziente Fußbodenheizung doppelt günstig aus.
Raumaufteilung verändern – starker Einfluss auf die Restnutzungsdauer Gebäude
Die Veränderung der Raumaufteilung nach modernen Normen oder nach individuellen Wünschen kann den Wohnwert stark erhöhen und die Restnutzungsdauer anheben. Großzügige Raumaufteilungen sind im Trend und besonders bei Familien sehr gefragt. Wer ein Haus saniert, sollte sich die ursprüngliche Aufteilung der Zimmer gut anschauen und diese nach modernen Auffassungen neu ordnen. Eine amerikanische Küche, ein großes Bad mit Whirlpool oder die Diele im Treppenhaus bieten interessante Einrichtungsideen und heben das Gebäude effektiv von anderen Immobilien ab. Für Familien mit Kindern sind die Anordnung der Kinderzimmer wichtig, die in der Nähe des Elternschlafzimmers liegen sollten, solange die Kinder noch klein sind. Für Großfamilien ist es von Bedeutung, dass nicht nur ein Badezimmer vorhanden ist oder auch ein extra WC mit bedacht wird. Wo Gästezimmer erwünscht sind, ist auch an die sanitäre Versorgung zu denken.
Trockenlegung
Die Trockenlegung des Fundaments und der unteren Mauerbereiche ist wichtig für eine gesunde Wohnatmosphäre. Die Restnutzungsdauer eines Hauses steigt mit der Umsetzung der wichtigen Sanierungsaufgabe.
Dachsanierung
Die Sanierung des Daches sollte erfolgen, bevor es zu Schäden durch eindringende Nässe kommt. Das Dach ist einer der wichtigsten Bauabschnitte bei der Sanierung, die zu einer Erhöhung der Restnutzungsdauer führen. Da man alle darunter befindlichen Räume durch das neue dichte Dach schützt, hat die Wertsteigerung eine beträchtliche Wirkung. Wer zusätzlich Dachfenster einbaut und neuen Wohnraum unter dem Dach schafft, schöpft neue Werte. Eine Verbesserung der Haustechnik durch eine Solarthermie hebt die Wohnqualität noch einmal enorm an.
Die Auswirkung der Sanierung auf die Restnutzungsdauer der Gebäude
Eine Kernsanierung unter Einbezug aller genannten Maßnahmen bringt eine Erhöhung der Restnutzungsdauer um fast das Doppelte. Man kann vom Gutachter ähnlich wie beim Neubau wieder eine Restnutzungsdauer von 80 Jahren bestätigt bekommen, wenn das Haus kernsaniert wurde. Einzelne Maßnahmen fallen nicht so ins Gewicht, wenn es um die Einschätzung vom Gutachter geht. Eine Möglichkeit, die Sanierungsmaßnahmen zu bewerten bezüglich auf die Wirkung auf den Sanierungsgrad des Gebäudes, liegt in der Punkteverteilung für bestimmte Maßnahmen. Die Dachsanierung bekommt 3 Punkte, die Erneuerung von Böden und Decken bekommt 3 Punkte, der Einbau von Bädern erhält 3 Punkte, das Auswechseln der Fenster erhält 2 Punkte, die Erneuerung der Leitungen bekommt 2 Punkte, die Sanierung von Bädern bekommt 2 Punkte, der Einbau einer Sammelheizung erhält 2 Punkte und die Wärmedämmung der Außenwände erhält 2 Punkte. Wenn ein Gebäude einen Punktestand von 16 bis 20 Punkten erreicht, gilt es als umfassend saniert.
Als Vermieter kein Geld verschenken – Gebäude Restnutzungsdauer nutzen
Wer als Vermieter einen günstigeren AfA-Satz nutzen möchte, muss dem Finanzamt eine kürzere Restnutzungsdauer der Gebäude nachweisen. Ein Restnutzungsdauer Gutachten genügt dafür. Man kann dann entsprechend der Nutzungsdauer jährlich bis zu 3,33 Prozent der Kosten als Abschreibung geltend machen statt der bisher üblichen 2 Prozent.