Eine wichtige Voraussetzung, um erfolgreich in Immobilien investieren zu können, stellt eine korrekte Einschätzung des Wertes des jeweiligen Objekts dar.Zwischen dem Verkäufer und dem Käufer der Immobilie treten hinsichtlich der Preisvorstellungen oft große Differenzen aus. In vielen Fällen befindet sich der Wunschpreis weit über oder sogar weit unter dem realistischen Marktwert des Objektes. Dadurch kann der Immobiliendeal schnell zu einem großen finanziellen Verlustgeschäft werden, ob auf Seiten des Käufers oder des Verkäufers.
Die Lösung für dieses Problem besteht jedoch in einer professionellen Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen. Diese stellt für den potentiellen Käufer oder den Verkäufer sicher, dass für das Objekt ein angemessener Preis veranschlagt wird, bei dem sämtliche wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt wurden. Doch welche davon sind eigentlich besonders wichtig?
Übersicht
Das Sachwertverfahren
Es existieren grundsätzlich verschiedene Verfahren, denen sich für die Bewertung einer Immobilie bedient werden kann. Eines davon ist das Sachwertverfahren, welches vorrangig für selbstgenutzte Immobilien eingesetzt wird. Ausschlaggebend sind bei diesem Vorgehen insbesondere der Gebäuderichtwert, der Bodenrichtwert, der Außenanlagenwert sowie die Alterswertminderung.
Das Sachwertverfahren bietet den Vorteil, dass eine objektive Ermittlung des Substanzwertes der Immobilie möglich ist. Jedoch wird kaum berücksichtigt, wie sich die aktuelle Marktlage gestaltet. In welchen Fällen welches Verfahren zu empfehlen ist, wissen professionelle Immobilienbewerter ganz genau. Diejenigen, die sich für die spannende Tätigkeit näher interessieren, können im Rahmen einer Ausbildung Immobilienbewerter (IHK) werden.
Das Ertragswertverfahren
Naheliegend ist das Ertragswertverfahren, wenn mit dem jeweiligen Objekt Erträge aus Mieten erzielt werden – schließlich stehen bei Investitionen in solche Immobilien vor allem die Mieterträge im Fokus. Errechnen lässt sich der Ertragswert unter Berücksichtigung des Gebäudeertragswertes und des Bodenwertes.
Daneben lassen sich allerdings noch weitere Faktoren ausmachen, die Einfluss auf das Ergebnis nehmen, wie etwa die Bewirtschaftungskosten oder die Gebäudewertverzinsung.
Das Vergleichswertverfahren
Die Ermittlung des Werts einer Immobilie erfolgt im Rahmen des Vergleichswertverfahrens, indem die Immobilie mit anderen, ähnlichen Objekten verglichen wird. Es wird eine zusätzliche Unterscheidung zwischen dem indirekten und dem direkten Vergleichswertverfahren vorgenommen.
Bei dem direkten Vergleichswertverfahren findet für die Bewertung eines Grundstückes der Vergleich beispielsweise zwischen einem Grundstück statt, das in der Nachbarschaft vor Kurzem verkauft wurde. Die Ermittlung des Werts erfolgt bei dem indirekten Verfahren im Gegensatz dazu auf der Grundlage von vergangenen Kaufdaten. Vorrangig wird sich dem Vergleichswertverfahren bedient, wenn es um selbstgenutzte Immobilien oder unbebaute Grundstücke geht.
Diese Faktoren sind bei der Bewertung von Bedeutung
Es gibt sehr viele Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Ein besonders wichtiger davon besteht in der Lage. Diese verändert sich – anders als beispielsweise der Zustand – schließlich nie. Aus diesem Grund beeinflusst diese den Immobilienwert in sehr hohem Maße.
Geht es um das Objekt an sich, sind Nutzungsmöglichkeiten, Größe, Zustand und das Baujahr einzurechnen. Hinsichtlich des Zustandes ist es zum Beispiel von Interesse, ob kürzlich Sanierungsmaßnahmen oder energetische Umbauten vorgenommen wurden.
Dennoch wirkt sich immer auch die aktuelle Marktsituation auf den Immobilienwert aus. Lässt sich in der jeweiligen Region so etwa nur eine geringe Neubautätigkeit feststellen, steigen die Preise für Immobilien – schließlich wird das Immobilienangebot dadurch verknappt. Bei einer hohen Neubautätigkeit kehrt sich die Auswirkung entsprechend um.