Viele Menschen, die in den Ruhestand einkehren, haben zeit ihres Lebens eine Wohnimmobilie abbezahlt. Jetzt, wo sich endlich genügend Zeit für die schönen Dinge im Leben ergibt, fehlt es Senioren jedoch oft an ausreichend finanziellen Mitteln. Mit dem Teilverkauf ihrer Immobilie können die Betroffenen ihre Liquidität erhöhen und gleichzeitig zuhause wohnen bleiben.
Mit einem Teilverkauf die Liquidität im Alter erhöhen und die schönen Seiten des Lebens genießen! (link)
Übersicht
Mit einem Teilverkauf die Rente aufbessern
Die Rente steht vor der Tür und die Wohnimmobilie ist abbezahlt. Jetzt wäre endlich genügend Zeit und Muße vorhanden, um sich nach einem langen und intensiven Arbeitsleben immer wieder aufgeschobene Herzenswünsche zu erfüllen. Ganz oben auf der Liste steht dabei das Reisen in ferne Länder oder ein Trip im eigenen Wohnmobil. Auch für die finanzielle Unterstützung der eigenen Kinder oder Enkel braucht es den nötigen finanziellen Spielraum. Anderen wiederum liegt es auf dem Herzen, sich endlich intensiver einem finanziell aufwändigen Hobby zu widmen.
Fehlen zur Realisierung dieser Sehnsüchte die liquiden Mittel, müssen sich die Betroffenen nach anderen Geldquellen umsehen. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten, wie wir weiter unten ausführlich erläutern. Im Fokus steht dabei der Teilverkauf von Immobilien, welcher Immobilieneigentümer mit Liquidität versorgen kann, ohne dass sie sich von ihrem Zuhause trennen müssen.
Was versteht man unter einem Immobilien-Teilverkauf?
Das Modell des Teilverkaufs existiert erst seit 2018. Im Rahmen eines Immobilien-Teilverkaufs können Eigentümer bis zu 50 Prozent ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung an einen Teilverkaufsanbieter verkaufen. Im Anschluss an den Teilverkauf erhalten die Eigentümer Ihre gewünschte Sofortauszahlung und somit neue finanzielle Mittel sowie ganz neue Möglichkeiten. Der Teilkäufer wird dabei lediglich zum stillen Miteigentümer.
Das Besondere an einem Teilverkauf ist, dass die Immobilie nicht komplett verkauft werden muss. Das bedeutet, dass die Eigentümer für unbestimmte Zeit weiter in der Immobilie wohnen bleiben. Sie erhalten in diesem Sinne ein Nießbrauchrecht, das vertraglich festgehalten wird. Für dieses hat der Teilverkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt zu entrichten.
Fazit: Der Immobilien-Teilverkauf ist ein verbraucherfreundliches Modell, das Senioren im Alter die Möglichkeit bietet, Kapital aus ihren eigenen vier Wänden freizusetzen und so den Ruhestand zu genießen.
Was bedeutet das Nießbrauchrecht?
Das Nießbrauchrecht wird vornehmlich angewandt, wenn die bisherigen Eigentümer einer Wohnimmobilie diese vorzeitig vererben wollen. Auch bei einem Teilverkauf spielt das Nießbrauchrecht eine wichtige Rolle. Es sichert den Teilverkäufern ein Wohn- und Nutzungsrecht für ihre Immobilie zu. Auch Mieteinnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden, bleiben weiterhin beim Teilverkäufer.
Für wen eignet sich ein Teilverkauf?
Das Angebot eines Immobilien-Teilverkaufs wendet sich vornehmlich an Senioren, die das 55. Lebensjahr erreicht haben, denen aber die notwendigen finanziellen Mittel fehlen, um die Zeit des Ruhestands würdevoll zu verbringen. Obendrein profitieren Menschen aller Altersgruppen von dem Modell, die im Besitz einer unbelasteten Immobilie sind und Liquidität benötigen.
Wie läuft der Teilverkauf ab?
Inzwischen haben in Deutschland einige Unternehmen aus der Immobilien- und Finanzbranche das Potenzial sowie die Vorteile des Teilverkaufsmodells erkannt. Dabei hat jeder Anbieter sein eigenes Prozedere entwickelt. Im Prinzip ähneln sich die jeweiligen Abläufe jedoch und sind an das Schema angelehnt, wie es der bekannte Teilverkaufsanbieter Deutsche Teilkauf pflegt.
- Angehende Teilverkäufer recherchieren über Google oder im Bekanntenkreis nach einem Anbieter, der sich auf den Teilverkauf spezialisiert hat und treten mit diesem telefonisch oder über dessen Website in Kontakt.
- Ein erstes unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch wird vereinbart. Dabei wird der Bedarf an finanziellen Mitteln und somit die Auszahlungssumme bestimmt.
- Sobald der Kapitalbedarf bekannt ist, legt das betreffende Unternehmen ein erstes, unverbindliches Angebot vor.
- Jetzt ist es an der Zeit, den exakten Kaufpreis der Immobilie zu ermitteln. Daher beauftragt der Teilkäufer einen zertifizierten und unabhängigen Gutachter, der den Verkehrswert der infrage kommenden Immobilie festsetzt.
- Mit der Vorlage des Gutachtens steht fest, ob ein Teilverkauf im Bereich des Möglichen ist und wie groß der Anteil ausfällt, der zum Verkauf freigegeben werden kann.
- Bleibt das Interesse aufseiten des Teilverkäufers bestehen, gibt der Anbieter ein zweites, nun verbindliches Angebot ab.
- Sagt dieses dem Teilverkäufer zu, kommt wie bei einem Komplettverkauf ein Notariat ins Spiel. Der Notar setzt einen Vertragsentwurf auf, der beiden Seiten zur Einsicht vorgelegt wird. In der Regel ist damit eine Bedenkzeit von vierzehn Tagen verbunden.
- Entsprechen die Vertragsbedingungen den Vorstellungen des Eigentümers und des kapitalgebenden Unternehmens, wird ein zweiter Notartermin vereinbart, bei dem der Vertrag unterschrieben wird. Daraufhin wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.
- Nach Erledigung der notwendigen Formalitäten überweist der Teilkäufer die vereinbarte Kaufsumme.
Welche Bedingungen müssen die Teilverkäufer erfüllen?
Ein Teilverkauf ist an wenige Bedingungen gebunden. In der Regel behalten sich die Anbieter vor, pro Teilkauf mindestens 100.000 „Euro zu investieren. Ansonsten nimmt der administrative Aufwand überhand.
Das bedeutet allerdings, dass die Immobilie über einen Verkehrswert verfügen muss, der 200.000 Euro nicht unterschreitet, da der Gesetzgeber vorsieht, dass über das Teilverkaufsmodell nur 50 Prozent der Immobilie abgegeben werden dürfen. Obendrein sollte die Immobilie ohne Belastungen daherkommen. Manche Anbieter akzeptieren auch eine kleine Restschuld, die dann allerdings mit dem Kaufpreis verrechnet wird.
Ist ein späterer Gesamtverkauf möglich?
Der verbleibende Anteil an der Immobilie kann später problemlos verkauft werden, sollte weiterer Geldbedarf bestehen. In diesem Fall ist die Zusammenarbeit mit einem Teilkäufer von Vorteil.
Dieser übernimmt alle damit anstehenden Aufgaben und erzielt als Insider der Immobilienbranche üblicherweise bessere Preise als Privatpersonen. Viele Anbieter berechnen für diese Dienste eine entsprechende Gebühr. Die Deutsche Teilkauf verzichtet auf dieses sogenannte Durchführungsentgelt.
Kann die Immobilie weitervererbt werden?
Auch einer Vererbung steht nichts im Wege. Potenziellen Erben wird sogar für den veräußerten Anteil ein Erstankaufsrecht eingeräumt.
Welche Alternativen zum Teilverkauf gibt es?
Um die finanziellen Mittel im Alter aufzustocken, existieren einige Alternativen zum Teilverkauf:
Leibrente
Das Modell eignet sich vornehmlich für Senioren ohne Erben. Dabei wird die Immobilie komplett verkauft. Der Kaufpreis wird in Form einer monatlichen Rente ausgezahlt und das Wohnrecht bleibt erhalten, wird aber mit der Rente verrechnet. Die Rentenhöhe wird mithilfe statistischer Methoden anhand der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Stirbt der Rentennehmer vorzeitig, verfallen die weiteren Ansprüche.
Seniorenkredit
Theoretisch sorgt auch ein Seniorenkredit für eine verbesserte Liquidität im Alter. Allerdings gehen die Banken davon aus, dass es zur Tilgung an Lebenszeit fehlen könnte. Daher sind diese Art von Ratenkrediten oft mit hohen Zinsen und Gebühren verbunden.
Rückmietverkauf
Dabei handelt es sich um einen Komplettverkauf, bei dem der Teilverkäufer einen Mietvertrag abschließt, um in der Immobilie wohnen zu bleiben. Er gibt alle Eigentumsrechte ab und kann später nicht mehr von der Wertsteigerung profitieren.
Umkehrhypothek
Auch dabei handelt es sich um eine Art Immobilienrente. Dabei beleiht die Bank die Immobilie und zahlt eine monatliche Rente oder eine Einmalzahlung an den Eigentümer. Mit dem Tod des Eigentümers oder mit dessen Auszug wird das Haus verkauft und die Hypothek getilgt. Diese Form der Immobilienrente wird als risikoreich für den Anbieter betrachtet, sodass hohe Gebühren und Abschläge anfallen.
Wie wird ein Teilverkauf steuerlich behandelt?
Für einen Teilverkauf gelten vor dem Finanzamt dieselben Regeln wie für einen Komplettverkauf. Hat der Eigentümer die Immobilie durchgehend bewohnt, müssen die Einnahmen, die über einen Teilverkauf erzielt werden, nicht versteuert werden. Mietimmobilien müssen sich mindestens zehn Jahre im Besitz des Teilverkäufers befunden haben, damit der Fiskus keine Ansprüche geltend macht.
