Beim Mietrecht handelt es sich um das Zivilrecht und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgeschrieben. Darin werden sowohl die rechtlichen Belange von Mietern und Vermietern der Mietsache geregelt. Doch das deutsche Mietrecht ist nicht einfach, da es durch viele Regelungen und Gesetze geprägt ist. Daher erklären wir hier alles Wissenswerte und Wichtige zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.
Übersicht
Was ist ein Mietvertrag und welche Aspekte werden in diesem geregelt?
In einem Mietvertrag werden mit gesetzlichen Paragrafen die beiderseitigen Verpflichtungen geregelt. Durch diesen Vertrag hat der Mieter das Recht, die Wohnung zu nutzen, solange er die festgelegte Miete an den Vermieter bezahlt. In dem Vertrag wird der Mietgegenstand, der Mietpreis und die Mietzeit festgehalten. Das Mietrecht wird im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Sowohl die Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters werden in diesen geregelt. Hier ist eine tolle Quelle zum Mitrechecht.
Welche mietrechtsrelevanten Gesetze und Rechtsverordnungen gibt es?
Es gibt verschiedene Gesetze und Rechtsverordnungen, die im Mietrecht des BGB festgelegt sind. Diese sind im Einzelnen:
- Maklergesetz
- Wohnungseigentumsgesetz
- Betriebskostenverordnung
- Heizkostenverordnung
Was ist ein Maklergesetz?
Ein Makler ist im Mietrecht grundsätzlich ein Immobilienmakler. Dieser vermittelt künftige Mieter an den Vermieter und so dabei hilft, ein Mietverhältnis abzuschließen. Dazu muss der Mieter jedoch alle vom Vermieter gestellten Forderungen erfüllen. Gelingt dem Makler dies, erhält er vom Auftraggeber (in diesem Fall vom Vermieter) eine Maklerprovision.
Damit der Makler auch im Auftrag des Vermieters künftige Mieter vorschlagen kann, wird ein Maklervertrag angeschlossen. Ist das Geschäft gescheitert, kann der Makler lediglich eine Aufwandsentschädigung in Rechnung stellen. Dies jedoch auch nur dann, wenn diese Abmachung vor dem Abschließen des Vertrages getroffen wurde.
Schließt der Vermieter mit dem Mieter einen Mietvertrag ab und der Makler war der Vermittler, wird in den meisten Fällen eine Provision für den Makler bezahlt. Es ist jedoch abhängig, um was für einen Mietvertrag es sich handelt. Davon abhängig ist dann die Provision des Maklers. Diese Gebühr wird von dem zukünftigen Mieter gezahlt.
Eine Maklerprovision darf nicht verlangt werden, wenn die zu vermittelnde Wohnung beispielsweise eine Sozialwohnung ist. Diese werden immer seitens der Stadt oder dem Land gefördert. Dadurch sind dies öffentliche Geld und eine Provision ist damit nicht zu berechnen.
Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?
Dieses Gesetz hat seinen Ursprung im Jahr 1951. Darin wird das Eigentumsrecht an der eigenen Wohnung festgelegt, welches regulär durch einen Eintrag ins Grundbuch bestätigt wird. In vielen Fällen ist eine Mietwohnung in einem Gebäudekomplex, in dem mehrere Wohnungen untergebracht wurden. Aufgrund dessen zählen dazu dann auch ein Grundstück und auch andere Nutzflächen, die von allen Mietern genutzt werden. Aufgrund dessen handelt es sich bei Wohnungseigentum um Sondereigentum.
Wichtig: Wohnungseigentum kann durch eine Schenkung, Vererbung oder auch käuflich erworben werden. Befindet sich die Wohnung in einem Gebäudekomplex mit mehreren Wohnungen, wird der Vermieter dann automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft.
Was ist in einer Betriebskostenverordnung geregelt?
Die Betriebskosten werden umgangssprachlich als Nebenkosten angegeben und sind seit 2004 im Mietrecht mit allen Eventualitäten geregelt. Diese werden in der Regel als Nebenkostenvorauszahlung deklariert.
Darin aufgelistet sind unter anderem die folgenden Aspekte:
- Heizkosten
- Wasserversorgungskosten
- Kosten für Hausbeleuchtung und Hausreinigung
- Müllbeseitigung
- Straßenreinigung
Abhängig von der Vorauszahlung und den tatsächlichen Kosten bekommt der Mieter entweder Geld vom Vermieter zurück oder muss etwas nachzahlen. Die Betriebskosten werden anhand der Wohnfläche und der im Haushalt lebenden Personen berechnet.
TIPP: Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung nach spätestens 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ausstellen. Tut er dies nicht, ist der Mieter nicht mehr verpflichtet, diese zu zahlen und der Vermieter bliebe auf den Kosten sitzen.
Was ist eine Heizkostenverordnung?
Heizkosten und Warmwasserkosten fallen unter eine Sonderregelung. Sollte es beim Mieter eine Sondervereinbarung bezüglich der Betriebskosten geben und dieser zahlt beispielsweise lediglich die Nettogrundmiete, müssen trotzdem die Heizkosten gezahlt werden.
Die Heizkostenverordnung regelt, dass die verbrauchten Heizkosten pro Bewohner oder Mietpartei möglichst gerecht aufgeteilt werden. In dieser ist auch geregelt, dass sich die Kosten nach dem individuellen Verbrauch des Mieters richtet. In einigen Mietsachen befinden sich aufgrund dessen auch Geräte, welche genau aufzeigen, wer wie viel verbraucht hat. Diese werden dann einmal im Jahr abgelesen.
Welche Rechtsbereiche unterliegen die dem Mietrecht?
Die nachfolgenden Rechtsbereiche ergänzen einander:
- Wohnungseigentumsrecht
- Gewerbliches Mietrecht
- Wohnraummietrecht
Was ist das Gewerbemietrecht?
Ein eigenständiges Rechtsgebiet ist das Gewerbemietrecht nicht. Das Gewerbemietrecht unterliegt der gleichen Grundlage wie das Mietrecht, dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Alle Mietrechte sind in §§ 535 – 580 a BGB geregelt.
Das Gewerbemietrecht ist vertraglich jedoch weitaus freier als das gewöhnliche Mietrecht einer Wohnung, denn es besteht kein soziales Schutzbedürfnis. Daher unterliegt das Gewerbemietrecht der Vertragsfreiheit.
Was ist das Mieterschutzrecht?
Im Streitfall werden die Rechte von Mieter und Vermieter im Mieterschutzrecht geregelt. Dies umfasst die Gebiete wie die Kündigung, das Mieten und die Nebenkosten. Im Mietrecht werden Aspekte geregelt wie der Mietvertrag und die grundsätzlichen Rechte und Pflichten von Mietern.
Was ist das Vermieterpfandrecht?
Der Vermieter darf pfänden, wenn der Mieter die vertraglich festgelegte Miete nicht zahlt oder auch andere Forderungen bestehen. Es gibt jedoch auch unpfändbare Gegenstände, die der Vermieter nicht einbehalten darf.
Fazit
Das Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sind komplexe Angelegenheiten. Darin wird jedoch geregelt, wie sich Mieter und Vermieter rechtskonform zu verhalten haben. Verletzt eine Partei diese, ist dies durch Gesetze geregelt. Dadurch kann sich jede Partei wehren und kommt zu ihrem Recht.