Die Restnutzungsdauer wird aus der Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter ermittelt. Die Gebäude Restnutzungsdauer ist der Zeitrahmen, in dem ein Gebäude noch auf wirtschaftliche Art und Weise verwendet werden kann. Die Berechnung einer solchen wirtschaftlichen Nutzungszeit erfolgt in der Regel für alle baulichen Anlagen. Die Gesamtnutzungsdauer wird in Abhängigkeit vom Gebäudetyp und der Ausstattung bestimmt. Wenn von einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen wird, dann können vermietete Immobilien pro Jahr mit zwei Prozent abgeschrieben werden. Soll die Abschreibung höher sein, dann muss eine entsprechend kürzere Dauer der Nutzung nachgewiesen werden. Ein solcher Nachweis ist mit einem Restnutzungsdauer Gutachten möglich.
Übersicht
Wie werden Gesamt- und Restnutzungsdauer bestimmt?
Die Gesamtnutzungsdauer ergibt sich aus der Ausstattung und der Art des Gebäudes. Es werden beim Gebäudetyp Wohn- und Geschäftshäuser von Verwaltungs- sowie Bürogebäuden unterschieden. Des Weiteren wird die Gesamtnutzungsdauer auch bei Industriegebäuden und Gewerbegebäuden bestimmt. Im Zusammenhang mit der Ausstattung ist von einem sogenannten Ausstattungsstandard die Rede. Der Ausstattungsstandard spielt bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer ebenfalls eine Rolle. Die Ausstattung kann einfach, mittel, gehoben oder „stark gehoben“ sein.
Die Restnutzungsdauer wird bei älteren Gebäuden aus dem Gebäudealter und der Gesamtnutzungsdauer ermittelt. Ein Gebäude, das im Jahr 1980 erbaut wurde und eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren besitzt, hat im Jahr 2023 noch eine Restnutzungsdauer von 17 Jahren (60 Jahre Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter von 43 Jahren). Bei Neubauten ist die Gesamtnutzungsdauer auch gleichzeitig die Restnutzungsdauer. Wer mehr zu Gebäudetypen und zur Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer wissen möchte, der findet in der Google-Suche durch die Eingabe des Keywords „Restnutzungsdauer Tabelle“ die passenden Übersichten. Die Tabellen können eine ungefähre Auskunft über die verschiedenen Gebäudetypen, Ausstattungsstandards und über mögliche Gesamtnutzungszeiten geben.
Was passiert bei modernisierten Gebäuden mit der Restnutzungsdauer?
Gebäude werden im Laufe der Zeit modernisiert. Wenn bei älteren Bauten eine Modernisierung erfolgt, dann wird die Restnutzungsdauer entsprechend angepasst. Je nach Art der Modernisierung erfolgt beispielsweise eine Erhöhung der Restnutzungsdauer. Neben einer Modernisierung wirkt sich auch die Sanierung sowie die Kernsanierung auf die Restnutzungsdauer eines Gebäudes aus. Zur Erstellung eines Restnutzungsdauer Gutachtens sind Daten der durchgeführten Modernisierung, Sanierung oder Kernsanierung notwendig.
Wozu wird ein Restnutzungsdauer Gutachten benötigt?
Wenn Einfamilienhäuser selbst genutzt werden, dann wird in der Regel nur ein sogenanntes Sachwertverfahren angewendet. Die Nutzungsdauer wird nicht unbedingt berücksichtigt. Wenn eine Immobilie vermietet wird, dann wird ein Ertragswertverfahren genutzt, um die Renditen, die noch erhalten werden können, zu ermitteln. Bei der Steuer wird bei sogenannten Wohnimmobilien in der Regel mit einer „Nutzungsdauer“ von „50 Jahren“ gerechnet. Diese „Nutzungsdauer“ ist für die Bestimmung der Steuerlast wichtig und Eigentümer von Wohnimmobilien können im Jahr zwei Prozent der „Herstellungs- und Anschaffungskosten“ abschreiben. Wenn ein Eigentümer der Meinung ist, dass die 50 Jahre zu hoch gegriffen sind und die „Nutzungsdauer“ geringer ist, dann wird ein Restnutzungsdauer Gutachten benötigt.
Was kostet ein Restnutzungsdauer Gutachten?
Ein solches Gutachten wird von diversen Gutachtern im Internet angeboten. Es ist ratsam, sich rechtlich genau zu informieren, bevor ein Restnutzungsdauer Gutachten in Auftrag gegeben wird. Es wird mit der Erstellung von virtuellen Gutachten geworben, die nur auf Bilder zurückgreifen. Des Weiteren gibt es Gutachten, die quasi offline erfolgen und mit einem Gutachter vor Ort durchgeführt werden. Welche Kosten auf einen Hauseigentümer zukommen, der ein Restnutzungsdauer Gutachten erstellen lassen möchte, das sollte mit dem jeweiligen Gutachter geklärt werden.
Es gibt diverse Internetseiten, die mit kostenlosen Anfragen werben, um die ungefähre Nutzungsdauer zu schätzen und bei einer möglichen kürzeren Nutzungsdauer ein kostenpflichtiges Gutachten anfertigen können. Im Internet werden beispielsweise Kosten für ein ausführliches Gebäude-Sachverständigengutachten von 800 Euro und mehr angegeben. Was die Kosten beinhalten und ob es für die Erstellung eines Wertgutachtens günstigere Angebote gibt, das sollte ebenfalls mit dem jeweiligen seriösen Gutachter besprochen werden.
Worauf sollte bei der Wahl eines Gutachters geachtet werden?
Am 27. Januar 2022 (Urteil mit Az. 1 K 1741/18 E) hat das Finanzgericht Münster entschieden, das zum „Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer bei einem Gebäude“ auch ein „Wertgutachten“ gültig ist. Wer einen solchen Nachweis benötigt und ein „Wertgutachten“ erstellen lassen möchte, der kann einen Sachverständigen beauftragen, der öffentlich bestellt und vereidigt ist. Das Finanzgericht Münster hat entschieden, dass ein Bausubstanzgutachten nicht vorgelegt werden muss, um eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Die rechtliche Situation sollte vor der Beauftragung eines Gutachters genau geklärt werden.
Welche Daten und Angaben werden für ein Restnutzungsdauer Gutachten benötigt?
Restnutzungsdauer Gutachten können die verschiedensten Angaben erfordern. Es muss selbstverständlich das Baujahr des zu begutachtenden Gebäudes angegeben werden. Des Weiteren sind eventuell vorhandene Sanierungs- bzw. Modernisierungsdaten der letzten Jahrzehnte (ca. 20 Jahre) zu nennen. Neben den angeführten Daten werden auch Informationen zur „Nutz- und Wohnfläche“ benötigt. Es wird ein Fassadenbild sowie ein Lageplan gefordert.
Selbstverständlich ist ein Grundriss zur Bewertung vorzulegen und es wird die exakte Adresse des zu begutachtenden Objektes benötigt. Der Gutachter wird zudem Angaben zur Anzahl von Stellplätzen, Garagen, Vollgeschossen und auch zur Anzahl von genutzten Einheiten fordern. Gebäudebesitzer sollten zudem Daten zu einer eventuell durchgeführten Kernsanierung parat haben. Des Weiteren können zusätzliche Gebäudebilder benötigt werden. Welche Angaben ein Gebäudebesitzer bereithalten sollte, darüber kann der jeweilige Gutachter Auskunft geben.
Steuern sparen mit dem Restnutzungsdauer Gutachten?
AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“. Dieser sehr technisch anmutende Begriff bedeutet bezogen auf die Restnutzungsdauer, dass ein bestimmter prozentualer Satz steuerlich abgesetzt werden kann. Bei „vermieteten Wohnimmobilien“ wird oft von einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen und für die Nutzungsdauer kann jährlich ein prozentualer Abschreibungssatz von zwei Prozent geltend gemacht werden. Wer eine kürzere Nutzungsdauer annimmt und einen höheren prozentualen Satz absetzen möchte, der benötigt ein entsprechendes Wertgutachten (Restnutzungsdauer Gutachten). Ein solches Gutachten kann von einem seriösen, vereidigten sowie öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden.
Welche Gutachter für ein Restnutzungsdauer Gutachten infrage kommen, darüber können beispielsweise Fachfirmen (Immobilienfirmen und Co.) Auskunft geben. Vor der Beauftragung eines Gutachters sollten Referenzen überprüft werden. Des Weiteren sollte bekannt sein, ob für ein Objekt überhaupt eine kürzere Nutzungsdauer infrage kommt. Im Internet sind Angebote zu finden, die eine kostenlose Erstanfrage anbieten. Mit einer Erstanfrage kann direkt geklärt werden, ob sich eine Begutachtung lohnt. Welche Angebote seriös sind, das sollte über offizielle Stellen (TÜV, Immobilienfirmen und Co.) und durch einen Vergleich von Kundenrezensionen eruiert werden.