Gerade die letzten Jahre zeigen, dass immer mehr Menschen den Wunsch nach einer eigenen Immobilie hegen. Sie möchten ihr eigenes Reich schaffen, unabhängig von Vermietern sein. Aber wie sieht es mit dem Eigenkapital aus? Wie viel sollte für den Hauskauf vorhanden sein? Wie viel Eigenkapital für Hauskauf sollte auf der Seite liegen?
Übersicht
Warum benötigt man überhaupt Eigenkapital für den Kauf eines Hauses?
Vorerst wäre die Frage zu klären, warum Eigenkapital so wichtig ist bei einem Hauskauf. Eigenkapital hat gerade für den Hauskauf und der damit verbundenen Finanzierung eine wichtige Bedeutung. Auch besonders dann, wenn noch An- oder Umbauten an der Immobilie vorgenommen werden sollen. Je mehr eigenes Geld vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko des Ausfalls einer Zahlung – für beide Seiten, Kreditgeber und Kreditnehmer. Die Faustregel sagt, je mehr Eigenkapital, umso besser.
Nicht nur die Sicherheit aller Parteien wird durch Eigenkapital erhöht, sondern verschafft dem Kreditnehmer auch meist bessere Konditionen bei der Finanzierung im Bezug auf die Zinsen. Ein höheres Risiko für einen Zahlungsausfall lassen sich die meisten Banken durch höhere Zinsen zahlen. Der Besitz von Eigenkapital hat noch weitere Vorteile, wie zum Beispiel eine geringere Restschuld nach Zinsbindungsende. Dies wirkt sich positiv auf die Anschlussfinanzierung aus. Eigenkapital bedeutet ebenfalls für die Parteien ein geringeres Risiko bei der Finanzierung und es reduziert die Summe des benötigten Darlehens sowie die monatlichen Raten.
Grundsätzlich wird Eigenkapital beim Hausbau und Hauskauf nicht unterschieden. Für beide Vorhaben gilt Eigenkapital als vorteilhaft. Bei der Prüfung der eigenen, finanziellen Situation kommt oft die Frage auf, was alles zum Eigenkapital zählt. Dieses setzt sich aus verschiedenen Punkten zusammen, wie beispielsweise Erspartes (Aktien, Fonds, Festgeld oder Tagesgeld), Edelmetalle wie Goldmünzen oder Rücklagen auf dem Bankkonto. Aber auch Fördermittel, Eigenleistungen, Bausparvertrag und Lebensversicherungen gehören zum Eigenkapital.
Wie viel Eigenkapital sollte man für den Hauskauf haben?
Hier wäre der Idealfall natürlich zu beantworten mit – 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Dieses Eigenkapital setzt sich aus mehreren Teilen zusammen. Ein Teil wird benötigt, um die Kaufnebenkosten zu bezahlen. Dazu gehört beispielsweise die Maklerprovision, dir Grunderwerbsteuer und die Kosten des Notars. Je nach Bundesland ist dies eine Summe von etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dieser Betrag wird von der Bank nicht finanziert.
Das Eigenkapital ist der zweite Teil, mit dem die Kreditsumme sich verringern kann, die von der Bank geliehen werden muss. Dieser Teil ist variabel und es empfehlen sich hier mindestens 20 Prozent vom Kaufpreis. Ein hoher Eigenkapitalanteil bei einer Hausfinanzierung reduziert nicht nur die Darlehenssumme, es fallen dadurch weniger Schulden an, der Zinssatz wird also günstiger und die Restschuld fällt ebenfalls niedriger aus. Dies wiederum erleichtert eine eventuell nötige Anschlussfinanzierung. Das Einbringen von Eigenkapital steigert auch merklich die Chancen einer Kreditzusage für den Kauf des Hauses.
Ohne Eigenkapital für den Hauskauf starten?
Was aber nun, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist – ist dann eine Hauskauffinanzierung überhaupt möglich? Diese Frage kann mit ja beantwortet werden. Dann aber müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Dazu gehören beispielsweise ein überdurchschnittliches Einkommen und ein sicherer Arbeitsplatz, beispielsweise als Beamter. Eine weitere gute Bedingung für den Hauskauf ohne Eigenkapital ist eine optimale Immobilienlage. Das erhöht den Wert der Immobilie und gibt der Bank eine größere Sicherheit. Kein Eigenkapital bedeutet jedoch für die Bank ein höheres Risiko, welches sie sich mit den höheren Zinsen bezahlen lässt.
Ein Hauskauf mit Vollfinanzierung birgt immer ein gewisses Risiko. Sollte es beim Kreditnehmer zu einer negativen Veränderung kommen, können die weitreichende Folgen haben und im schlimmsten Fall zum Verlust der Immobilie führen. Da sich gerade die Banken bei einer Vollfinanzierung diese in Form von Zinsaufschlägen teuer bezahlen lassen, sollte der Bauherr großen Wert auf die Auswahl des Finanzierungspartners legen. Zusammen mit einem kompetenten Partner an der Seite und einer sorgfältigen Vorbereitung, lässt sich eine Hauskauffinanzierung auch mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital verwirklichen, ohne hohe Risiken. Wer also über ein gesichertes Einkommen verfügt, aber nicht die nötigen finanziellen Rücklagen hat, kann beim Hauskauf ohne Eigenkapital die Chance und Sicherheit auf ein Darlehen erhöhen.
Wichtig ist zu beachten, dass durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinien, die seit März 2016 Gültigkeit haben, die maximalen Laufzeiten von Kreditverträgen begrenzt werden. Bislang war es möglich, bis in Rentenalter zu finanzieren. Heute müssen bei neuen Finanzierungen die Darlehen bis zum Renteneintritt abbezahlt sein, oder es liegt ein hohes Renteneinkommen vor. Die Banken prüfen hierzu die entsprechenden Unterlagen. Demzufolge lohnt es sich, früh mit dem Hauskauf zu beginnen.
Sicherheiten sind auch Eigenkapital
Wer also eine Hauskauffinanzierung plant, sollte die Banken vorab etwas unter die Lupe nehmen. Für die Finanzierung spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle. Hier zählt zum Beispiel die Höhe der Darlehenssumme, gibt es Büren, handelt es sich um selbstgenutztes Eigentum oder soll der Hauskauf als Kapitalanlage dienen. Welche Sicherheiten liegen vor (Fonds, Immobilie u.a.). Jede Bank kann hausinternen Regelungen aufstellen. Aus diesem Grund kann nicht pauschal gesagt werden, welches Kreditinstitut für den Hauskauf geeignet wäre. Hier ist es hilfreich, falls die Zeit es zulässt, von mehreren Banken Angebote für die Hauskauffinanzierung einzuholen.
Die Banken müssen mitspielen
Bei einer Hauskauffinanzierung ohne Eigenkapital bewerten die Banken bereits etwaige Risiken. Zum Beispiel erfolgt vorab eine Bewertung der Immobilie durch die Bank. Hier wird ermittelt, ob der Kaufpreis angemessen ist. Im schlimmsten Fall kommt es dazu, dass das Darlehen nicht mehr bedient werden kann, so dass die Bank oder der Kreditnehmer das Haus verkaufen. Damit die Banken keine Verluste einfachen, wird vor Vergabe des Kredites ermittelt, welchen tatsächlichen Verkaufspreis die Immobilie im Notfall erbringen würde. Dabei liegt der von der Bank kalkulierte Verkaufspreis unter dem ermittelten Verkehrswerkt aufgrund von Risikoabschlägen und wird als Beleihungswert bezeichnet.
Wichtig – bei der Hausfinanzierung ohne eigenes Kapital wird die Bank die hohe Tilgung einfordern, um möglichst schnell wieder aus der riskanten Lage eines Verkaufs der Immobilie mit Verlusten zu kommen. Je schneller der Kredit getilgt ist, umso schneller senkt sich natürlich das Risiko. Weit vorn sind hier natürlich diejenigen, die Eigenkapital mit einbringen können.
Das Zinsniveau ist momentan sehr niedrig. Hier wirken sich die Faktoren also nicht besonders stark aus. Natürlich ist es auch möglich, sich Eigenkapital für den Kauf eines Hauses zu beschaffen. Eine Möglichkeit dafür wäre die Aufnahme eines Kredites der nicht über die Immobilie abgesichert ist oder ein Privatdarlehen aus der Familie. Diess würde als Eigenkapital anerkannt werden. Auch ein bestehender Fondssparplan ist möglich.
Handwerker können Vorteile haben
Sollte beispielsweise ein Handwerker ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen, kann dieser bei der Bank seine Eigenleistungen bei der Renovierung auf das Eigenkapital anrechnen lassen in Form einer Muskelhypothek.
Der Hauskauf ohne Eigenkapital bringt Vorteile im Vergleich zur Miete. Trotz gewisser Risiken der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital, stellt die Möglichkeit trotzdem eine rentable Alternative zur Wohnungsmiete dar. Auch wenn Zinsen und Tilgung höher sind, als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, wirkt sich der Hauskauf langfristig meist positiv aus. Beim Hauskauf sinkt durch die Zahlung der Kreditbeträge die Gesamtbelastung durch die Wohnkosten.
Das bedeutet, ein Darlehen von 100.000 Euro wird über 40 Jahre abgezahlt, beträgt nach zehn Jahren Laufzeit nur noch 75.000 Euro. Der Käufer hat 25.000 Euro abgezahlt abzüglich der Zinsen. Ein Mieter zahlt in diesen zehn Jahren etwa etwas weniger an Miete, hat jedoch von dem Geld, was er an Miete zahlt, keinen Cent für sich selbst angelegt. Das bedeutet, dass sich letztendlich auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital lohnt. Dennoch sollte in jedem Fall versucht werden, Eigenkapital aufzubringen, um so die Finanzierungssumme so niedrig wie möglich zu halten und die Chance auf ein Darlehen zu erhöhen.
Sollen noch Reparaturarbeiten beim Hauskauf durchgeführt werden, kann durch Eigenleistung das Eigenkapital eingebracht werden. Im Idealfall ist es ratsam, mit dem Anteil an Eigenleistung nicht über einen Wert von etwa 20.000 Euro zu kommen, da gerade hier die Chance größer ist für Finanzierungsmöglichkeiten. Es ist möglich, bei einem zu hohen Eigenkapital, dass die Bank die Finanzierung ablehnt. Es gibt einige wenige Banken, die mit einer Höhe des Eigenkapitalanteils von fünfzig Prozent und mehr, kein Problem sehen und die den Finanzierungswunsch begleiten würden. Welche Bank das wäre, muss durch Finanzierungsgespräche abgeklärt werden.
Beispielrechnung wie viel Eigenkapital für Hauskauf
| Baufinanzierung mit Eigenkapital für hauskauf | Kaufpreisfinanzierung (100-Prozent-Finanzierung) | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 € | 500.000 € |
| Eigenkapital | 100.000 € | 0 € |
| Effektivzins Baudarlehen p.a. | 0,95 % | 1,49 % |
| Monatliche Rate mit 2% Tilgung | 983,33 € | 1.454,17€ |
| Zinskosten nach 10 Jahren | 33.956,52 € | 66.250,04 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 315.956,92 € | 391.749,64 € |
| Laufzeit bis Volltilgung | 40 Jahre und 10 Monate | 37 Jahre und 3 Monate |
Wie man sieht ist der Vermögensaufbau mit Immobilien definitiv leichter mit Eigenkapital. Profis versuchen ihr Eigenkapital möglichst effektiv einzusetzten. Siehe hierzu rollierendes Eigenkapital.
FAQs – Wie viel Eigenkapital für Hauskauf
Was bedeutet ein Hauskauf ohne Eigenkapital?
Eigenkapital beim Hauskauf einzusetzen ist in vieler Hinsicht ein Vorteil. Hier sollte der Prozentsatz bei mindestens zwanzig liegen. Dieser Einsatz garantiert einen guten Zinssatz. Ohne Eigenkapital erhöht sich dieser und die Bank sieht in der Finanzierung ein höheres Risiko, da die Finanzierungssumme auch höher ist.
Kann ein Hauskauf ohne Eigenkapital finanziert werden?
Um beim Hauskauf auch die Kaufnebenkosten voll zu finanzieren, muss der Kreditnehmer über ein hohes und festes Einkommen verfügen sowie über einen sicheren Arbeitsplatz. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst haben gute Chancen für eine Vollfinanzierung.
Cashflow Immobilien helfen, wenn sie vermietet sind, die höhere Rate zu bedienen.
Welche Leistungen sollten nicht in Eigenleistung, sondern von einem Fachmann erledigt werden?
Heizung, Wasser, Dach und Elektrik – diese Arbeiten gehören immer in die Hand eines Fachmanns. Hier könnte ein kleiner Fehler zu großen Schäden führen. Gleiches gilt für die Aufstellung des Hauses bei einem Neubau. Ein Laie kann in Eigenleistung nicht die Wände errichten, wenn er nicht vom Fach ist, was die Statik betrifft.
Kann man zu viel Eigenkapital für Hauskauf haben?
Der Anteil an Eigenkapital sollte zwischen 20 und 30 Prozent liegen. Für die restliche Finanzierung bieten Banken beim Einsatz von Eigenkapital attraktivere Zinsen an.
Was zählt zum Eigenkapital für den Hauskauf?
Als Eigenkapital zählt Geld einer Baufinanzierung, welches nicht von der Bank kommt, sondern aus eigenem Vermögen. Dazu gehört beispielsweise Erspartes, Bargeld, Geldanlagen in Bausparverträgen oder Wertpapieren. Auch eine bereits vorhandene Immobilie zählt beim Hauskauf als Eigenkapital. Für diejenigen, die über kein Eigenkapital verfügen, bietet sich KFW-Kredit an. Hierzu kann ein Angebot eingeholt werden.
KfW steht für Kreditanstalt für Wiederaufbau. Diese Kreditanstalt ist eine Förder- und Mittelstandsbank. Ihre Aufgabe ist es, Kredite zu vergeben auf der Grundlage von Förderprogrammen. Hauptsächlich wenden sich an die KfW Existenzgründer, private Kunden oder mittelständische Unternehmen. Diese Kredite werden somit von Seiten des Staates gewährt zu bestimmten Bedingungen. Seit der Vergabe bewähren sich die KfW-Kredite vor allem bei Hauskäufen, baulichen Maßnahmen oder Sanierungen.
KfW Kredite nicht vergessen
Die KfW finanziert das Eigenkapital für den Hauskauf, wenn zum Beispiel das Eigenkapital nicht vorhanden ist oder ein vorhandenes Eigenkapital nicht so schnell verfügbar ist oder nur mit Nachteilen. Eine Eigenkapital-Finanzierung über die KfW-Bank kann mit günstigen Zinssätzen genutzt werden. Im Rahmen der KfW-Kredite Wohneigentumsprogramm 124 wird der Kauf oder Bau eines eigenen Hauses gefördert mit langfristig vereinbarten Darlehen. Hierin inbegriffen sind die Grundstückskosten beispielsweise und Nebenkosten.
Die finanzierende Bank für den Hauskauf erwartet in der Regel einen bestimmten Anteil an Eigenkapital. Es gibt auch die sogenannte Hundert-Prozent-Finanzierung. Hierzu muss aber eine erstklassige Bonität vorliegen, außerdem sind diese Art Kredite teuer aufgrund der höheren Zinssätze. Aus Kreditgebersicht wirkt sich die Einbringung von eigenem Vermögen in die Finanzierung positiv aus. Dies erleichtert die Bedienung vom Kredit. Zahlungsausfälle oder Zahlungsstörungen sind dann unwahrscheinlicher.
Sind Eigenleistung anrechenbar?
Eigenleistung kann bei der Finanzierung für den Hauskauf als Eigenkapital angerechnet werden. Das bedeutet, dass weniger bares Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden muss. Bestimmte Arbeiten, die am Haus selbst erbracht werden, können als Eigenleistung mit einfließen. In der Regel können bis zu 15 Prozent als Finanzierungssumme als Eigenleistung angerechnet werden bei der finanzierenden Bank.
Grundsätzlich sollten nur die Arbeiten als Eigenleistung erbracht werden, die auch für einen selbst möglich sind. Hierzu zählen zum Beispiel Malerarbeiten, Tapezieren, Teppich oder Laminat verlegen oder Arbeiten im Gartenbereich. Hierzu zählt die Gartengestaltung oder das Setzen von Zäunen. Für diejenigen, die vom Fach sind, können auch Türen erneuert werden oder Dämmung von innen am Dach angebracht werden. Je nach Größe des Hauses lassen sich auf diese Weise 10.000 Euro bis 25.000 Euro sparen.
Die erbrachten Eigenleistungen müssen der Bank nachgewiesen werden. Als Eigenleistung wird lediglich der Stundenlohn angerechnet, der gespart wird, wenn die Arbeiten eigenständig durchgeführt werden. Hierzu können Kostenvoranschläge von einer Fachfirma angefordert werden. Darauf werden Lohn- und Materialkosten getrennt voneinander ausgewiesen. Auf diese Weise erhält der Hauskäufer Informationen über den Arbeitsaufwand einzelner Tätigkeiten.
Oft ist die Höhe der Tätigkeiten jedoch begrenzt. Hier gilt meist: Angerechnete Eigenleistungen bis maximal 30.000 Euro. Wer fachliche Qualifikationen nachweisen kann, bei dem sind teilweise 50 Prozent Eigenleistung möglich. Die Begrenzungen für einen Nicht-Handwerker hat den Grund, dass viele Arbeiten an einem Haus nur vom Fachmann ausgeführt werden sollten. Auf diese Weise werden Bauverzögerung oder Komplikationen vermieden. Denn schiefgelaufene Arbeiten müssten fachmännisch korrigiert werden, was Geld und Zeit kosten würde. Dies würde wiederum die Finanzierung erhöhen.